“通州限購(gòu)前，小區(qū)二手房的單價(jià)是23000元/平方米;限購(gòu)后，小區(qū)二手房單價(jià)已經(jīng)跌至18000元/平方米。”最近關(guān)注通州二手房市場(chǎng)的李文(化名)明顯感覺到了市場(chǎng)的變化。

　　通州限購(gòu)后，受京津冀一體化概念影響，環(huán)北京樓市遭到熱炒。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，燕郊目前一手房最高單價(jià)已經(jīng)高達(dá)2萬(wàn)元/平方米，二手房單價(jià)普遍在1.2萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平方米左右。相比此前，普遍上漲了5000元/平方米。

　　受此影響，河北省政府開始規(guī)范樓市運(yùn)行。在9月14日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)中指出，準(zhǔn)確把握城市定位和功能布局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位。

　　通州樓市退潮

　　加強(qiáng)版限購(gòu)“滿月”，通州區(qū)住宅成交開始由盛轉(zhuǎn)衰。

　　“6月-8月三個(gè)月，通州區(qū)純商品住宅成交屢創(chuàng)新高，并連續(xù)蟬聯(lián)北京行政區(qū)成交排行冠軍。但政策的‘特殊關(guān)照’很明顯令通州樓市遭遇了重創(chuàng)。”亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱。

　　8月14日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，要求對(duì)京籍已擁有一套住房，但沒有在通州落戶滿3年，或近3年沒有在通州區(qū)繳納社?；騻€(gè)人所得稅的家庭，非京籍近3年沒有在通州區(qū)繳納社保或個(gè)人所得稅的家庭都不能在通州購(gòu)房。

　　此舉被稱為加強(qiáng)版限購(gòu)，而就在政策發(fā)布當(dāng)晚，通州區(qū)出現(xiàn)8盤集中入市，搶搭政策末班車現(xiàn)象。受到這部分需求集中釋放影響，限購(gòu)之后的8月下半月通州區(qū)反而出現(xiàn)一個(gè)成交小高峰。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月15-31日，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交1326套，占整體市場(chǎng)成交的比重高達(dá)25%。但在進(jìn)入9月份后，一方面政策末班車效應(yīng)已逐漸釋放完畢，另一方面也受到閱兵假期及限行等不可抗拒因素影響，成交開始出現(xiàn)快速下滑，9月1-14日通州商品住宅(不含保障房與自住房)僅實(shí)現(xiàn)成交396套，占比滑落至16%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“通州限購(gòu)對(duì)于區(qū)域成交的影響，在9月份明顯表現(xiàn)出來，整體新建住宅市場(chǎng)成交將在6-8月連續(xù)3個(gè)月突破千套后，再次回到500套左右，市場(chǎng)成交進(jìn)入量跌價(jià)穩(wěn)階段。二手房市場(chǎng)的成交量也將明顯下調(diào)。每月通州二手房成交將下調(diào)到1000套以內(nèi)。整體看，通州住宅市場(chǎng)受到限購(gòu)的影響已經(jīng)非常明顯，成交量暴跌五成，但目前通州的普通住宅庫(kù)存只有6000套，價(jià)格依然難以下調(diào)。”

　　三個(gè)月上漲6000元/平方米

　　通州限購(gòu)后，毗鄰?fù)ㄖ葑罱沫h(huán)北京樓市尤其是燕郊樓市受到了明顯利好影響。燕郊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)曾有不成文的規(guī)律，房?jī)r(jià)一直是通州房?jī)r(jià)的一半。而這一規(guī)律隨著通州限購(gòu)已經(jīng)被打破。

　　“現(xiàn)在沒房了。最近一次開盤均價(jià)是1.7萬(wàn)元/平方米。北京市政府搬到通州后，通州副中心定位確立，燕郊更有優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)在又加上京唐城際高鐵和地鐵M6號(hào)東延這些確定因素，燕郊樓市利好很大。”燕郊一位樓盤銷售負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　“一手房單價(jià)最高的已經(jīng)接近兩萬(wàn)元，二手房單價(jià)也普遍漲至1.2萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平方米。只有燕郊和大廠交界處還有部分單價(jià)不到1萬(wàn)元/平方米的房源。”該人士告訴記者，今年6月份，她所在的項(xiàng)目一期開盤價(jià)格是1.1萬(wàn)元/平方米，而到9月，該項(xiàng)目開盤均價(jià)已經(jīng)上漲至1.7萬(wàn)元/平方米，最貴房源高達(dá)2萬(wàn)元/平方米。目前項(xiàng)目只剩余少量房源，開發(fā)商暫時(shí)還在觀望是否推盤。

　　“通州限購(gòu)后，環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)被熱炒。對(duì)于北京行政職能遷入通州，目前來看主要利好改善還是在通州。但燕郊等區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅最高，目前很多項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1.8萬(wàn)，相比去年漲幅接近100%。”張大偉稱。

　　受環(huán)北京樓市大漲影響，9月14日河北省住建廳、省國(guó)土資源廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

　　其中，《通知》對(duì)商品房銷售行為提出要求，未取得商品房預(yù)售許可的開發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)禁任何形式的預(yù)售和廣告宣傳。完善新建商品房預(yù)(銷)售價(jià)格備案制度，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)。對(duì)企業(yè)自身原因造成土地閑置的，依法堅(jiān)決查處。嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息誤導(dǎo)消費(fèi)者等。

　　張大偉認(rèn)為，配套決定市場(chǎng)健康程度，從目前看，雖然環(huán)北京的燕郊等區(qū)域，房?jī)r(jià)相比通州要低，但從配套看，完全無(wú)法與通州郊區(qū)相比。所以在燕郊等區(qū)域買房的客戶大部分都是投資和剛需。這導(dǎo)致市場(chǎng)一旦出現(xiàn)觀望，很可能就出現(xiàn)需求銳減。

　　張大偉續(xù)稱，通州依然處于待開發(fā)階段，能夠外溢的資源可能吸引力有限。未來5年內(nèi)，通州區(qū)域的確有大量利好落地，但如果限購(gòu)抑制了房?jī)r(jià)上漲，燕郊等區(qū)域根本無(wú)法支撐目前超過1.5萬(wàn)單價(jià)的房?jī)r(jià)。目前環(huán)通州區(qū)域的購(gòu)房者大部分是投資需求，按照過去經(jīng)驗(yàn)，燕郊對(duì)通州的價(jià)格比大約在1：2.5，而現(xiàn)在燕郊的價(jià)格已經(jīng)超過1.6萬(wàn)，這種情況下，如果通州價(jià)格平穩(wěn)，燕郊市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)大量投資者離場(chǎng)。因此這些區(qū)域的購(gòu)房者需要注意政策影響。(編輯 駱軼琪)